楼继伟提出：大城市周边县域破除城乡二元结构改革或成破解房地产市场难题的关键”

在中国财富管理50人论坛2023年会（第十届）上，全球财富管理论坛理事长、财政部原部长楼继伟发表演讲，对当前我国房地产市场形势进行了深入分析，并提出了一系列建设性的意见和建议。他强调，虽然房地产市场已趋于稳定，但仍需警惕潜在风险，并继续优化各项政策措施，以防范和化解可能出现的重大风险，同时要努力改善市场供需关系，推动房地产市场健康可持续发展。

楼继伟首先分析了当前我国房地产市场的主要特点和发展趋势。他认为，尽管近年来我国房地产市场调控政策取得了明显成效，但受多种因素影响，房地产市场仍然存在一定的不稳定性。一方面，房地产融资渠道较为单一，容易引发系统性金融风险；另一方面，地方政府土地出让收入过高，可能导致非理性投资行为和“三高”（高地价、高房价、地方政府土地出让高收入）现象。因此，在稳定房地产市场的同时，必须加强风险防控，确保房地产市场平稳健康发展。

接着，楼继伟提出了进一步优化房地产市场政策的建议。他认为，当前应继续坚持并不断优化现有的政策措施，重点在于防范和化解重大风险，以及改善市场供需关系。具体措施包括：

1. 进一步完善住房信贷政策，适度扩大房贷规模，降低首付款比例，鼓励合理自住购房需求。

2. 调整土地供应政策，适当增加保障性住房和共有产权房供应，缓解房价上涨压力。

3. 加强对房地产企业的监管，规范企业融资行为，防范金融风险传染。

4. 加大对租赁市场的扶持力度，促进租赁市场规范化发展，满足多样化住房需求。

5. 深化税收改革，适时推出房地产税，引导市场合理配置资源。

此外，楼继伟还强调了对房地产企业的信贷支持政策。他表示，应对那些资产质量尚可、存在流动性困难的房地产企业给予信贷支持，帮助他们度过难关。同时，对地方隐性债务要继续保持高压态势，坚决遏制新增，妥善化解存量，防范化解地方政府债务风险。

在展望房地产市场未来发展的同时，楼继伟认为，我国房地产市场已经进入了转型升级的关键阶段。他指出，过去几十年，我国房地产市场的发展呈现出高度集中的特点，尤其是房地产开发商，长期处于高债务、高杠杆、高流转的“三高”运行状态。这种状况导致了许多城市病，如房价高企、生活不便、交通拥堵、公共资源不足等。这说明传统的房地产市场循环模式已经走到了尽头。

针对这一问题，楼继伟提出了破除城乡二元结构的改革思路。他认为，城乡土地制度是我国房地产市场问题的症结所在。如果城乡土地都保持公有制，但使用权能够自由转让，土地使用权拥有者可以在国家管制之下自行开发或者请房地产公司开发。这样，需要转型的城投公司只做公益性的市政建设，由房地产税收入弥补成本，持续改善城市居住环境。而房地产税的收入会逐年增多，土地财政获得根本转型，房地产公司就无需再通过土拍获得大规模土地进行开发，转而向小型化、专业化转型，运营模式发生变化。

此外，楼继伟还提出了完善相关基础性制度的建议，以推动房地产市场转型升级。他认为，破除城乡二元结构是实现这一目标的关键。他指出，在推进破除城乡二元结构的改革过程中，大城市周边县域将是优先考虑的领域。通过这些地区的改革，既能解决矛盾，又能取得显著成效。在此基础上，可以逐步推广至全国范围。

最后，楼继伟强调，当前我国房地产市场改革已经取得了一定的成果，但仍需不断探索和完善。他表示，十年来，为推进破除城乡二元结构改革已经进行了大量探索，改革的条件越来越成熟。可以考虑在更大范围内开展试点，积累经验，形成规律，以便在全国范围内更好地推进房地产市场改革。