法拍房购买者遇 renter 难题：如何收回房屋?

徐坤市民遭遇法拍房长期租赁难题，买卖不破租赁原则遇挑战

近日，市民徐坤（化名）向新京报独家反映了这样一个现象：他在购买一套法拍房时遭遇了长期租赁的问题，使得他无法及时入住，这让他感到非常困扰。这个现象引起了广泛关注，因为它是买卖不破租赁原则在现实生活中的一个具体体现，而这个原则本身则是租赁法律中的一个重要原则。

那么，当我们购买一套法拍房时，如何保障我们的合法权益，防止类似徐坤的现象发生呢？北京英淇律师事务所主任夏广域律师在接受采访时为我们详细解读了这个问题的法律内涵。

夏广域律师首先解释了“买卖不破租赁”原则的基本含义。这个原则是指在租赁合同合法有效的情况下，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。换句话说，即使买卖双方达成了交易，只要租赁合同在租赁期内的有效性没有受到影响，承租人的租赁权就应得到保障。

然而，随着近年来法拍房市场的快速发展，一些被执行人在恶意利用这个原则，试图通过倒签长期租赁合同、设立虚假租赁关系等方式，以达成继续占有房屋的目的。这就使得“买卖不破租赁”原则在实际操作中受到了一定程度的挑战。

针对这个问题，夏广域律师提醒广大市民，在购买法拍房时要特别注意租赁合同的签订日期以及是否存在违背常理的行为。比如，租赁期限过长、合同主体关系过于密切、现金支付租金、租金明显低于市场价格或根本无租金支付记录、承租人无物业水电缴费记录等情况，这些都可能意味着存在违法行为。

那么，如果市民在购买法拍房时遇到了长期租赁的问题，应该如何应对呢？夏广域律师表示，可以通过以下几种方式来维护自己的合法权益：

首先，可以要求卖房人提供租赁合同的副本，以便了解租赁的具体情况。同时，可以向房地产登记部门查询房屋的权属证明，看是否有其他租赁信息。

其次，如果发现房屋有长期租赁，可以与承租人取得联系，尝试协商解决问题。比如，可以要求承租人提前解除租赁合同，或者要求卖房人承担相应的责任。

最后，如果上述方法都无法解决问题，市民可以向法院提起诉讼，请求法院解除所谓的“长期租赁合同”。当然，在进行诉讼前，市民应该准备好所有相关证据，包括租赁合同、权属证明、租赁期间的支付记录等，以便为自己的诉讼提供有力支持。

徐坤的经历让我们看到了法拍房市场中存在的问题，也让我们意识到了“买卖不破租赁”原则在实际操作中面临的挑战。因此，我们需要更加关注这个问题，希望看到一个公平、公正、透明的法拍房市场环境，让每一个市民都能根据自己的实际情况，依法维护自己的权益。