一线城市楼市政策风向标：政策调整空间巨大，小阳春行情或在部分核心城市出现

在2024年初，我国四大一线城市相继调整了楼市政策，这在全国范围内产生了示范作用。随着预期的政策优化持续，房地产市场的发展趋势成为了公众关注的焦点。那么，自今年初以来，房地产政策的松绑效果如何？是否会出现“小阳春”？政策调整的空间又有哪些？尤其是今年政府工作报告提出的，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加速构建房地产发展新模式。新模式应如何构建？房地产的未来又将走向何方？或许在今年部分核心城市的“小阳春”行情会再现。

今年2月份，正值春节假期，受供应减少和交易活动减少等因素影响，新房市场成交热度有所下滑。然而，在一线城市对限购政策进行松绑的同时，房贷利率下调、重点城市限购松绑、城市房地产融资协调机制落地等一系列利好政策逐渐发酵。诸葛数据研究中心预测，随着这些政策的效果逐步显现，以及供应节奏的逐步恢复，3月份新房成交量可能会有显著提升。但考虑到今年没有了疫情防控解除后的需求释放因素，市场热度很可能会低于去年同期，同比数据可能会继续下滑。

核心一二线城市今年以来陆续优化楼市政策，市场情绪有所回升。春节过后，一线城市市场活跃度逐渐提高。广州、深圳等城市的新房和二手房成交量都有所上升。然而，由于今年没有了去年的疫情防控解除后需求释放的因素，“小阳春”行情可能在部分核心城市出现，但在整体市场上可能不会表现得非常明显。

从当前的政策调整来看，一线城市的限购政策仍有较大的调整空间。比如，可以根据市场需求，因区、因需施策，优化限购政策，如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房等。此外，还可以考虑优化限售、限价政策，降低首付比例和房贷利率等，这些都是政策可以进一步优化的方向。

对于未来房地产发展的模式，政府工作报告提出了明确的指示。政府将加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。同时，住房和城乡建设部部长倪虹也在今年的两会上详细阐述了这个问题的解决之道。他提出，在理念上，要坚持房子是用来住的，而不是用来炒的，完善“市场+保障”的住房供应体系，建立租购并举的住房制度。在机制上，要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，以及完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。在落实上，重点是规划建设保障性住房和推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。