中海丰和叁号院：地铁之下豪宅，震动几何？

国庆假期过后，北京房地产市场迎来了明显的复苏迹象，其中位于地铁郭公庄站附近的中海丰和叁號院项目，以其独特的地理位置和产品特色，吸引了大量看房者。然而，对于想要换房的严女士等购房者来说，项目地下9号线和房山线两条地铁线的存在引发了不少担忧：地铁高速穿行时，楼栋是否会受到振动和噪声影响？项目在地铁穿行区域挖湖以阻隔作用的效果如何？开发商又采取了哪些措施来减少地铁对居民生活的影响？

中海丰和叁號院作为中海藏峰系产品，以其“千平湖景”和“万平园林”成为一大卖点。然而，项目地块下正好穿行着地铁房山线和9号线，两条线路每日多次往返。据2023年10月31日出让文件显示，该地块由中海地产以54.4亿元竞得，溢价率6.67%，成交住宅楼面价约为6.25万元/平方米。

为避开地铁“退线”范围，项目将地块分为东西两个区域。西边共有3栋四合院，报价在8000万元至近1亿元；东边则有7栋楼，包括4栋25层高层和3栋8层洋房，户型建面在168-262平方米之间，目标客户群为“顶级改善”。项目销售指导价为9.2万元/平方米（上下浮动8%），总价在1500万至2500万元之间。

尽管项目容积率为2.2，但为避开地铁，地块东部区域需承载7栋楼，建筑集中排布，局部容积率有所提高。业内人士指出，地铁穿行是项目的硬伤，6.25万元/平方米的楼面价，预计销售单价会有所下调。每平方米不到3万元的毛利，给中海带来了不小的成本压力。

今年3月，丰和叁號院开始销售，并已建成实景区。但记者走访发现，项目的售楼处设在中海甲叁号院的写字楼内，销售团队规范操作，看房流程先登记看样板间，然后由销售人员带领至现场。销售人员均未提及地下地铁线穿行的情况，售楼处公示区域也未见到相关提示信息。

消费者关心的问题是，地铁运行时对豪宅项目产生的影响。地铁列车运行时，车辆对钢轨产生冲击，传递至隧道结构，再通过土层激发邻近建筑产生震动。根据《城市区域环境振动标准》，居民区和文教区有昼间70dB、夜间67dB的限值要求。

据了解，丰和叁號院地块出让前，北京市科学技术研究院城市安全与环境科学研究所等机构对该地块进行了专项研究。研究建议，地铁线路轨道中心线两侧60米-66米范围外为适宜建设敏感建筑区域，26米-30米范围内不建议建设敏感建筑。在特定范围内建设敏感建筑时，应采用筏板基础并做隔振处理。中海丰和叁號院在后续开发中，将结合轨道减振措施、场地土振动传播特性等因素，进行精细化建筑布局设计。