存量房贷利率下调30BP，明年起可与银行协商调整

中国人民银行近日发布公告〔2024〕第11号，旨在进一步完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动商业银行批量调整存量房贷利率。据我了解，存量房贷利率批量调整工作已基本完成，涵盖了首套、二套及以上存量房贷及去年已调整过加点幅度的存量房贷。调整力度和覆盖面均超过去年，全国性银行已在10月25日对符合条件的存量房贷借款人进行了批量调整。

初步统计数据显示，截至10月28日，已有21家全国性银行完成了批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率已完成下调。此外，各地方法人银行也将于10月31日完成批量调整。由于房贷利率重定价日期不同，不同借款人调整后的房贷利率可能会存在差异，但大部分参与批量调整的存量房贷利率都将降至约3.3%。这意味着，大多数存量房贷利率将接近中国人民银行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷利率平均水平（3.33%）。

对于商业银行来说，降低存量房贷利率等措施对其净息差影响基本中性。这主要得益于近期人民银行下调政策利率、降低金融机构从人民银行获取资金成本，以及存量房贷利率下调收窄新老房贷利差等因素的共同作用。

中国人民银行公告〔2024〕第11号明确了存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人与银行可以自主协商、动态调整存量房贷利率。为了平衡合理让利与可持续性经营，商业银行经过测算，将该偏离幅度的设定为30BP。具体调整规则是以中国人民银行最新发布的全国新发放房贷平均利率所对应的加点幅度加30BP为门槛值，若存量房贷的加点幅度高于门槛值，则可与银行协商调整为门槛值。

此外，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的商业性个人住房贷款借款人可以与银行业金融机构协商约定重定价周期。此举措取消了个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制。11月1日即将到来，部分存量房贷借款人希望缩短重定价周期，以便尽快享受10月LPR下调带来的优惠政策。