地产回暖，多地土地市场现升温迹象

自9月底以来，随着新一轮房地产政策的密集出台，市场热度明显上升。然而，全国土地市场依然保持着低温运行态势，房企在拿地方面仍然保持谨慎态度，头部企业的拿地销售比维持在较低水平，土地市场的供求两端均呈现缩量趋势。据相关机构统计，1至10月，TOP100房企的拿地总额为6198.7亿元，同比下降38.7%，相比1至9月，降幅扩大了0.6个百分点。对此，行业人士普遍认为，虽然土地市场环境持续宽松，政府在供地端和出让政策上的调整更加市场化，但由于市场仍处于筑底阶段，房企的投资策略仍以销售情况为依据。

央国企和地方国资成为拿地主力军。今年，全国土地市场继续呈现低温状态，政府和房企对推地和拿地的信心均不足，土地市场的供求两端持续减少。据中指研究院的数据显示，1至10月，TOP100房企的拿地总额为6198.7亿元，同比下降38.7%，与1至9月相比，降幅扩大了0.6个百分点。在新增货值方面，保利发展、华润置地和绿城中国位列前三名。其中，保利发展以866亿元的新增货值占据榜单首位，华润置地以806亿元的新增货值排名第二，绿城中国的新增货值规模为779亿元，排名第三。TOP10房企在1至10月的新增货值总额为5670.2亿元，占TOP100房企的30.3%。

央国企和地方国资成为拿地主力。据中指研究院数据统计，1至10月，22个城市累计拿地金额中，央国企占比为47%，地方国资占比为29%，两者合计占比达到76%，成为拿地主力。在部分城市，民企拿地金额占比相对较高，如杭州的滨江、建杭、兴耀、伟星等本地民企持续参与拿地。在重点城市拿地金额TOP10房企中，央企、国企和地方国资依然是主力，而民企主要在重点深耕区域补充土地储备。具体来看，保利发展在北京、上海、西安、成都等多个城市的拿地金额均进入前十，中海地产在北京、成都、西安等城市的拿地金额也位列前十。绿城中国、滨江集团等民企和混合所有制企业则集中在重点深耕区域补充土地储备，金基地产、润达丰滨江等区域性房企则深耕重点城市，增加土地储备。

城市群拿地金额方面，1至10月，长三角TOP10企业的拿地金额为1269.7亿元，继续位居四大城市群之首；京津冀TOP10企业的拿地金额为881亿元，位居第二；粤港澳TOP10企业的拿地金额为587亿元，增幅较高，主要得益于10月广州、深圳等城市的土拍成交金额较高。在10月的最后两天，广州成功出让了6宗住宅用地，收金约89.32亿元。值得注意的是，其中1宗地块是终止出让后重新挂牌的，其余5宗地块均曾延期出让。尽管此次均以底价成交，但未出现流拍，说明房企的投资信心正在逐步恢复。

值得关注的是，10月29日，杭州出让了3宗地块，总收金36.67亿元，其中2宗地块溢价成交。蜀山地块在本轮土拍中热度最高，经过61轮竞价，溢价率达到51.31%，最终由滨江集团以总价17.69亿元竞得。这样的溢价率在全国土地市场上较为少见。中指研究院华东大区常务副总高院生认为，10月政策热度延续，土拍市场分化明显，热门低密住宅地块受到多家争夺，但房企整体拿地依然保持理性。

整体来看，截至当前，今年的土地市场供地节奏不及去年同期。各地土拍热度持续分化，仅杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，而更多城市则以低溢价成交为主，北京、上海、西安、长沙等城市的本月绝大多数地块仍是底价成交。克而瑞分析人士指出，考虑到大多数城市新房消化周期较长，预计四季度供地规模的环比增长将保持在周期性高位的范围内，且供地质量将进一步提升，各地“以需定供”的趋势也将更为明显。

与此同时，各地土地市场的出让规则也趋向市场化。10月全国住宅用地成交总价TOP10榜单中，深圳宝安区航城街道、福永街道以总价66.65亿元位居榜首。该地块要求宗地内的普通商品住房全部实行现房销售，按照“价高者得”的原则确定竞得人，不受“70/90户型”政策限制、无配建、建成后商品房不限售价。此外，10月31日，北京丰台二环外一宗住宅用地发布预申请，起始价超过110亿元，预申请文件中并未提及是否设置合理土地价格上限。这也意味着北京可能取消土地上限价格。该地块位于丰台区太平桥街道，地处西二环、三环之间，地铁16号线、房山线交汇处，靠近即将建成的丽泽城市航站楼，区域配套设施完善。对此，北京市规划自然资源委相关负责人表示，这是“9·30”新政后北京市主动适应市场变化和发展需求采取的积极举措。北京市将进一步加大对区位条件优越、公共服务设施齐全、交通便利、市场需求突出的区域的土地供应。同时，通过优化交易规则，推进供给侧改革，吸引有实力、有能力的开发商选取高品质土地进行高质量开发建设。中指研究院指数事业部分析师孟新增表示，202…