北京土拍收官：百亿地块频现，双轨制政策明晰

12月30日，北京土地市场迎来收官之作，昌平东二旗地块成功出让。该地块由中建智地与未来科学城联合体以21.143亿元的价格竞得，溢价率仅为0.31%。此举标志着北京2024年土地市场的圆满落幕。

2024年，北京住宅用地共成交41宗，土地出让金总额达到约1554亿元。其中，超过百亿级别的地块有三宗，显示出土地市场活跃态势。值得一提的是，海淀区东升镇地块将成为2025年首宗出让的住宅用地，同时也是北京第三宗不限价地块。

在昌平东二旗地块的竞价过程中，共有四家企业参与。最终，中建智地与未来科学城联合体以21.143亿元的价格夺得地块，溢价率0.31%，成交楼面价为2.11万元/平方米。

据了解，昌平东二旗地块位于昌平区南部，隶属于北七家板块，未来科学城的辐射范围之内。该地块分为南北两个小地块，其中北侧0002地块为居住用地，用地规模4.76万平方米，地上建筑规模约6.18万平方米；南侧0009地块同样为居住用地，用地规模2.34万平方米，地上建筑规模约3.05万平方米。0008地块为B4综合性商业金融服务业用地，具体用途尚未明确。

回顾2023年7月，中建智地与未来科学城联合体曾以27亿元底价摘得昌平东二旗0003等地块，即目前在售的北京国贤府项目。住宅楼面价约2.55万元/平方米，销售指导价6万元/平方米。中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，此次中建智地与未来科学城再次联手拿地，旨在打造北京国贤府二期项目。通过综合考虑两宗地块的优劣势，有助于开发商优化资源配置，提高开发效率，降低管理成本，并为置业群体提供更具性价比的优质住宅。

北七家板块商品房主要以别墅为主，周边非别墅类产品多为回迁房和安置房。从北京国贤府的销售情况来看，去年底推出的822套房源，目前网签率已超过一半，成交均价约为5.6万元/平方米。张凯认为，北七家板块在地理位置和交通方面存在短板，但预计山姆会员店将于明年底开业，届时将有效辐射北七家板块消费群体，完善板块商业配套，提升商圈能级，进一步促进需求增量。

值得一提的是，昌平东二旗地块未设定土地合理上限价格，也未设置未来商品住房的销售指导价，成为继万泉寺地块之后，北京土地市场上出现的第二宗未设上限价格的住宅地块。张凯表示，当前北京土地市场实施“双轨制”政策，这一举措旨在平衡市场供需，稳定市场预期。

2024年，北京住宅用地成交41宗，成交总金额约为1554亿元。虽然与2023年相比，成交宗数减少了20宗，但成交金额差距不到200亿元。原因在于2024年土地单次成交金额较高，其中超百亿地块有三宗。

业界预计，随着新房市场销售的持续转好，需求端预期改善，以及北京、上海、杭州等地限房价政策的退出，更多高端新房项目陆续开盘，2025年有望迎来更多高品质、高单价地块成交，并带动投资端信心回升。据悉，海淀区东升镇地块或将成为2025年首宗出让的住宅用地，该地块起始价78亿元，位于北五环至北六环间，交通便利，周边教育、医疗及商业等配套资源丰富。