北京写字楼市场回暖，净吸纳量连续六季正增长

12月30日，知名房地产服务机构高力国际发布了关于2024年第四季度北京写字楼市场的最新报告。报告显示，第四季度北京甲级写字楼市场的净吸纳量达到了12.3万平方米，连续两个季度超过10万平方米，已连续六个季度实现正向去化。在这12.3万平方米的净吸纳量中，有5万平方米来自新入市项目业主的自用面积，实际市场化净吸纳量约为7.3万平方米。

从全年需求侧来看，北京甲级写字楼市场净吸纳量呈现出前低后高、持续回暖的趋势。尤其是下半年两个季度的净吸纳量表现，已基本恢复至疫情前的平均水平。尽管年度净吸纳量达到了33万平方米，较去年大幅增长了275%，但这一数字仅相当于疫情前历史平均去化水平的75%左右。

“以价换量”成为今年写字楼市场的关键词。全年净有效租金出现大幅下调，同比下降16.1%，至251.8元/月/平方米。对此，高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，市场需求正在持续恢复，但尚不足以扭转当前的市场行情。

近两年，北京写字楼市场新增供应量达到了87万平方米，而同期净吸纳量仅为41万平方米。加上存量项目中存在的较大空置面积，市场需要更强劲且持续的需求才能实现租金企稳。因此，企业需求侧的恢复情况成为2025年市场关注的焦点。

2024年，市场需求类型高度集中在搬迁类。据高力国际数据，在超过5000平米以上的大宗租赁成交中，搬迁类企业的需求在面积和数量上均占比超过六成。其中，国央企占比高达59%，民企占比37%，外资占比仅4%。租金水平的下调正激发企业产生降本增效的办公空间搬迁需求，这也是市场活跃度较去年大幅改善的主要原因。

展望2025年，陆明认为，市场期待更多“快准狠”的大规模刺激政策的实施落地。由于当前市场缺乏新增办公需求，且需求多集中在搬迁和续租，同时受回归自用楼宇企业增多的影响，市场化项目仍将面临较大的去化压力。虽然明年供给侧压力较弱，但由于需求侧不确定性的增加，空置率仍将维持高位，但小幅回落趋势可期。