租赁住房REITs：政策放宽，市场活力提升

近日，我国国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称“1014号文”）。此次通知在多个方面进行了创新，特别是在涉房方面的拓宽，包括保租房、市场化租赁住房和租赁型综合体等项目。此外，该通知还对消费基础设施进行了扩大化解释，解决了综合性项目申报的难题。

基础设施REITs试点自2020年开始，2021年6月21日，首批9个基础设施REITs试点项目正式挂牌上市。2021年6月，《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称“958号文”）发布，试点行业共9大类，保障性租赁住房被纳入进来。2023年3月，国家发改委发布《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（简称“236号文”），将商业类消费基础设施纳入进去。

在新一轮的政策中，行业范围再次扩容，新增了“养老设施”。此外，在行业细分中，也进行了内容的完善与创新。在租赁住房方面，扩围至四大类型；在消费基础设施方面，明确规定与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产。

此次政策放宽了回收资金使用的限制，意味着原始权益人在资金分配和使用上将拥有更大的灵活性和自主权。同时，通知允许将不超过15%的净回收资金用于补充发行人（原始权益人）的流动资金。这一变化将显著增强资金使用的灵活性，也将进一步增加市场的活跃度。

中国REITs联盟执行会长王刚表示，租赁住房去掉了“保障性”几个字，是一个很大的突破。相对而言，保租房租金受到限制，而市场化的租赁住房空间更大，租金上涨不受限制，可以支撑更高的估值。 sellable properties that cannot be sold can turn to the direction of rental housing in the future, achieving asset turnover.

据我国房地产租赁产业研究院院长赵然表示，将租赁住房REITs的底层资产类型划分出四大类型，进一步丰富了底层资产的多样性，为市场提供了更加全面的选择。其中，保障性租赁住房满足新市民、青年人的刚需人群需求；公租房满足兜底性保障人群需求；市场化长租房符合从“有其居”到“优其居”的市场需求变化，满足改善型和更高层次租住需求人群；园区配套型长租公寓，强调了居住是为产业服务的特性，满足产城融合发展的需要。

一位长租公寓负责人认为，从试点到常态化，说明政府鼓励公募REITs的发行，流程、环节、要求都做了适当的放松，发行更加灵活、宽松，对于物业资产评估、存量资产盘活都有积极影响。但是，具体哪些市场化的租赁住房能申报REITs，还需要更多操作细则落地。